GEMEENTEFLAT

FEITEN AANBESTEDING A2 MAASTRICHT IN RELATIE TOT GEMEENTEFLAT

Geplaatst op 29 september 2015

Zoals bekend heeft de aanbesteding voor A2 Maastricht op een innovatieve manier plaatsgevonden. Meestal worden marktpartijen gevraagd een uitgewerkt plan uit te voeren. Bij A2 Maastricht was er géén ‘kant en klaar’ plan. Op basis van eisen én wensen is aan de marktpartijen gevraagd om zélf een totaaloplossing te bedenken op basis van een vooraf bepaalde vergoeding (contractsom plus bouwpercelen ‘om niet’).
De wensen staan in het uitgebreide Ambitiedocument van 2007. De opgave was o.a. om zoveel mogelijk de bebouwing die in cultuurhistorisch opzicht belangrijk is, te handhaven. Zie onderstaande lijst.
Bron: Ambitiedocument (p. 49) uit 2007, hier te raadplegen. (NB: Ten tijde van publicatie van het Ambitiedocument was de Gemeenteflat nog niet benoemd tot Rijksmonument.)
Vooraf duidelijkheid

Aan de voorkant van de aanbesteding was voor de marktpartijen duidelijk wat het contractbudget was en welke percelen en/of gebouwen de samenwerkende overheden ‘om niet’ –waaronder de Gemeenteflat- zouden overdragen voor de ondertunneling en de bovengrondse herontwikkeling.
De opdrachtgever gunt op kwaliteit en niet op prijs. Zie volgende illustratie.
De totale waarde van de bestaande en nieuwe vastgoedontwikkelingen moeten –zoals bekend- een bijdrage leveren in de kosten van de tunnel.
Bron: Ambitiedocument (p. 11) uit 2007, hier te raadplegen
Innovatieve oplossing ten gunste van Gemeenteflat

De oplossingen en afwegingen van drie marktpartijen zijn 2008/2009 uitgebreid aan de stad gepresenteerd. Een marktpartij stelde voor de Gemeenteflat te slopen. Twee marktpartijen presenteerden een andere oplossing.
Uiteindelijk is in 2009 gekozen voor het plan van Avenue2. Hierin is een oplossing gevonden voor het handhaven van de volledige Gemeenteflat door een innovatief ontwerp van de dubbellaagse tunnel en de zogeheten wandendak-constructie tussen ANWB-flat en Gemeenteflat. Door de wandendak-constructie kon ondergronds gebouwd worden en reed bovenop de tunnel-in-aanleg het verkeer. Deze methode was duurder dan de bouwmethode ‘cut and cover’ die verder voor het hele tunneltracé is gebruikt. Hier lagen bouwput en tijdelijk weg naast elkaar. Avenue2 heeft zelf de inschatting gemaakt dat de waarde van handhaving van de Gemeenteflat hoger zal zijn dan sloop en vervolgens nieuwbouw ter dekking van de meerkosten van het ontwerp en bouwmethode. Dit is ook de kern van de gekozen aanbestedingsstrategie, te weten: innovativiteit halen uit de markt.
Taakverdeling verwerving

De aankoop van de Gemeenteflat (92 appartementen) is onderdeel van de totale verwervingsopgave voor A2 Maastricht. En vloeit voort uit de door het Ministerie IenM, Provincie Limburg, Gemeente Maastricht en Gemeente Meerssen in juni 2006 ondertekende Samenwerkingsovereenkomst (te raadplegen via www.a2maastricht.nl). Het Projectbureau A2 Maastricht is namens deze vier partijen verantwoordelijk voor de verwerving. De gemeente is een administratieve tussenschakel voor de verwerving omdat het projectbureau geen eigen juridische entiteit is.
Met de Samenwerkingsovereenkomst hebben de vier overheidspartijen vastgelegd binnen welke kaders en budgetten het Projectbureau A2 Maastricht verantwoordelijk is voor de verwerving. Naar de bestuurders van Rijk en Regio vindt hierover verantwoording plaats.
Stappen financieel administratief proces
van aankoop en overdracht Gemeenteflat:


  • Stap 1: Bestuurlijke besluit wat moet worden aangekocht. Dit is vastgelegd in de Samenwerkingsovereenkomst van 2006.

  • Stap 2: Overleg in 2006 met betrokken bewoners en eigenaar Maasvallei onder regie van projectbureau A2 Maastricht om in goed overleg tot aankoop te komen.

  • Stap 3: In opdracht van het projectbureau wordt een onafhankelijke taxatie uitgevoerd. Op basis daarvan is eind 2007 een bedrag van €8,4 miljoen overeengekomen tussen projectbureau en Maasvallei.

  • Stap 4: Het college neemt formeel het besluit (16 december 2008) tot aankoop van de Gemeenteflat voor €8,4 miljoen van Maasvallei. De gemeente neemt dit besluit in haar administratieve rol als rechtspersoon namens de vier samenwerkende bestuurspartijen.

  • Stap 5: Het projectbureau voert overleg met belastingdienst over de fiscale aspecten van de overdracht van de Gemeenteflat aan Avenue2. De belastingdienst kent een fiscale waarde toe van €1 miljoen aan de Gemeenteflat.

  • Stap 6: Voor de notariële overdracht van de Gemeenteflat aan Avenue2 is 
         de koopprijs van Gemeenteflat fiscaal bepaald op   €1.000.000,-
         minus btw van 
 €160.000,-
         Resteert als koopprijs Gemeenteflat
 €840.000,-

  • Stap 7: Verrekening van gemaakte kosten à €840.000,-
    van aankoop Gemeenteflat tussen Avenue2 en Projectbureau A2 Maastricht.
    Verrekening vindt plaats conform de afspraak in de aanbesteding dat alle door het projectbureau verworven appartementen ‘om niet’ worden overgedragen. Alle daaraan verbonden fiscale kosten zijn daarom voor rekening van het projectbureau. Het verwervingsbudget voorziet in dit soort kosten.

  • Stap 8: De verantwoording door het projectbureau aan de Stuurgroep A2 Maastricht van het hele proces van verwerving, aankoop en overdracht, vindt plaats via verantwoordingsrapportages en middels de jaarlijkse Accountantsverklaring.
Vervolg Avenue2

In 2009 kent de nieuwe eigenaar, naar eigen inzicht en uitgaande van het plan de Groene Loper, een waarde toe aan de Gemeenteflat van €7.971.000,-. Een en ander als onderdeel van de totale waarde van de vastgoedontwikkelingen die een bijdrage moeten leveren in de kosten van de tunnel.
De herontwikkeling van de Gemeenteflat als Rijksmonument staat gepland voor 2019/2020. Dit als onderdeel van het nieuwe centrum Maastricht-Oost.
Conclusie

Het proces van verwerving en overdracht is geen ondoorzichtige ‘miljoenendans’. Het is een zorgvuldig doorlopen en gecontroleerd proces.
Er is geen maatschappelijk geld ‘verdampt’. Er is juist waarde gecreëerd door o.a. het behoud van en een nieuwe toekomst voor de Gemeenteflat.
Fotografie: Aron Nijs