Home / Innovatieve aanpak / Continuïteit opdrachtgeverschap
© Aron Nijs

Continuïteit opdrachtgeverschap

In het project A2 Maastricht is van begin tot eind, gedurende bijna twintig jaar, sprake geweest van dezelfde opdrachtgever, namelijk Projectbureau A2 Maastricht. Het projectbureau had na het gereedkomen van de tunnel twee taken: het privaatrechtelijke opdrachtgeverschap voor de vastgoedontwikkeling, en het bewaken van het doel om in de gebiedsontwikkeling de kansen voor de omgeving te benutten. Daarnaast fungeerde het steevast als het ‘geheugen en geweten’ van het project. 

Klassieke verhouding

Na het gereedkomen van de tunnel in A2 Maastricht werden de gronden daarboven overgedragen aan de vastgoedontwikkelaar (de bouwkavels) en de gemeente Maastricht (het openbaar gebied). Daarmee ontstond feitelijk de klassieke verhouding in het grondbezit, met bijbehorend risico dat partijen langs elkaar heen aan hun ‘eigen ding’ zouden gaan werken. Door het integrale opdrachtgeverschap van Projectbureau A2 Maastricht is dat voorkomen. 

Gezamenlijk proces

Het projectbureau bewaakte in de uitvoering namens Rijkswaterstaat en de gemeente Maastricht als publieke opdrachtgever de integrale scope van het project. Het zag daarbij toe dat de in de Bieding van 2009 aangeboden kwaliteit en ambities ook feitelijk werden waargemaakt. De ontwikkelaar, Ballast Nedam Development, bewaakte de kwaliteit van het vastgoed door de inzet van twee supervisors. De gemeente – eigenaar van het openbaar gebied en publiekrechtelijke vergunningverlener voor het vastgoed – was als derde partij betrokken bij de Groene Loper. Om ervoor te zorgen dat deze drie ‘toezichthouders’ gezamenlijk bleven streven naar het ook eerder tijdens de tunnelbouw geambieerde Best for Project, organiseerde het projectbureau een gezamenlijk en strak proces.

 

De ontwikkelaar moest de kwalitatieve meerwaarde van wijzigingen in het programma, die voortkwamen uit voortschrijdend inzicht, steeds via de supervisors ‘bewijzen’ aan het projectbureau. Concrete vastgoedprojecten (deelplannen) werden steeds besproken in meerdere gezamenlijke ontwerpsessies. Hierin keken alle betrokken partijen, van de supervisors tot het projectbureau, eventueel betrokken woningcorporaties, (collega)architecten, aannemer, ontwikkelaar en vertegenwoordigers van de welstandscommissie en gemeente (stedenbouw) mee naar de ontwerpen en de haalbaarheid en voortgang daarvan. Zo kon men al in een vroeg stadium ontwerpen bijsturen, wat een soepele finale publiekrechtelijke toetsing bevorderde.

"Omdat je elkaars perspectief beter hebt leren begrijpen, kom je samen sneller tot een oplossing. Zo hou je elkaar samen vast, zowel in goede als in slechte tijden."

René Lecluse, regiomanager Zuid Ballast Nedam Development

Nabijheid

Projectbureau A2 Maastricht en Ballast Nedam Development zijn gedurende de hele gebiedsontwikkeling intensief blijven samenwerken. Er was letterlijk sprake van nabijheid, omdat de twee organisaties in hetzelfde gebouw op dezelfde verdieping werkten. Er was tweewekelijks overleg op operationeel niveau tussen de mensen op de werkvloer. Daarnaast kon men bij elkaar binnenlopen als er tussentijds iets te bespreken viel. Op directieniveau vond maandelijks een strategisch overleg plaats tussen projectbureau, gemeente Maastricht en Ballast Nedam Development over de ‘grotere’ zaken rond de vastgoedontwikkeling.

Voordelen van een onafhankelijke projectorganisatie

Het bestaan van het Projectbureau A2 Maastricht had voordelen boven de klassieke situatie waarin de gemeente solitair als opdrachtgever fungeert.

  • Het voortbestaan van het projectbureau is door de opdrachtgevende partijen (Rijkswaterstaat en gemeente Maastricht) in beginsel mogelijk gemaakt tot en met 2025. Door de versnelde vastgoedontwikkeling is dit begin 2019 beperkt tot eind 2022, uiterlijk eerste kwartaal 2023. Uiteindelijk sloot het projectbureau haar deuren op 1 april 2023.
  • De continuïteit in het opdrachtgeverschap zorgde voor een consequente lijn in het bewaken van de oorspronkelijke uitgangspunten van het project: de ambities en kwaliteit konden zo worden waargemaakt.
  • De vastgoedontwikkelaar was verzekerd van een betrouwbare partner als opdrachtgever, die niet onderhevig was aan politieke wisselingen. Daardoor was er zekerheid over de (kwalitatieve) eisen waaraan voldaan moest worden.
  • Een lijnorganisatie moet altijd ‘binnen de lijntjes kleuren’. Een projectorganisatie kan anders naar de werkelijkheid en toekomst kijken. Het kan tevens fungeren als studiecentrum en broedplaats. Zo kan aan de gebiedsontwikkeling verdieping en extra kwaliteit worden toegevoegd. En kunnen de kansen die zich voordoen eerder worden benut.
  • Het is voor een projectorganisatie makkelijker om intensief samen te werken met de uitvoerende partij(en). Beide werken immers aan dezelfde opgave en de lijnen kunnen kort zijn. 
Jos Geurts.jpg

"Het helpt ook om elkaar op persoonlijk vlak beter te leren kennen. Juist omdat je elkaar vertrouwt en respecteert, kun je als het er op aan komt veel scherper en zakelijker acteren."

Lees het interview met Jos Geurts, manager gebiedsontwikkeling.

Voldoende werkkapitaal

Projectbureau A2 Maastricht kreeg bij de aanvang van de gebiedsontwikkeling na de ingebruikname van de tunnel en Groene Loper in 2016 een werkkapitaal mee van € 3 miljoen. Dit is daarna niet meer verhoogd, maar ook niet afgeroomd door de deelnemende publieke partijen. Het werkkapitaal was voldoende om meer te doen dan ‘alleen’ het privaatrechtelijk bewaken van de kwaliteit van de vastgoedprojecten. Het projectbureau kon met het ‘handgeld’ volop werken aan het benutten van de kansen die de gebiedsontwikkeling bood voor de omgeving. Dat gebeurde door nieuwe ontwikkelingen te initiëren, stimuleren, ondersteunen dan wel faciliteren. Het projectbureau bracht partijen samen, bood waar nodig en mogelijk (financiële) ondersteuning bij initiatieven en wees partijen via onder meer (ontwerpend) onderzoek op mogelijkheden en kansen. De daadwerkelijke uitvoering van plannen en initiatieven bleef de verantwoordelijkheid van de desbetreffende partijen zelf. 
Vanuit haar onafhankelijke positie kon het projectbureau bij tijd en wijle ook een bemiddelende rol spelen. In een zo langlopende gebiedsontwikkeling als A2 Maastricht gebeuren er onvermijdelijk dingen die niet te voorzien zijn. De motor zal altijd wel een keer haperen en dan is het handig een partij te hebben die smeerolie kan toedienen. 

Projectbureau als ‘smeerolie’

Hoe strak georganiseerd een proces van gebiedsontwikkeling ook is, hoe zorgvuldig de opgave ook is geformuleerd en hoe duidelijk de rollen van partijen ook zijn gedefinieerd, er gebeuren altijd dingen die vooraf niet waren voorzien. Of er ontstaan conflicten, omdat individuen om wat voor reden dan ook niet tot een gezamenlijk resultaat kunnen komen. Een proces van gebiedsontwikkeling neemt vele jaren in beslag, er staan grote (financiële) belangen op het spel en de leefomgeving van veel mensen verandert. Dat zal per definitie bij tijd en wijle schuren en botsen. 

 

Het bestaan van een onafhankelijke projectorganisatie kan dan het verschil maken. Een organisatie die flexibel kan inspelen op onvoorziene ontwikkelingen die zich spontaan voordoen en die daarin, als partij zonder een direct financieel belang, ook een bemiddelende rol kan spelen. Projectbureau A2 Maastricht zette haar werkkapitaal onder meer in om regelmatig olie in de motor te gooien, zodat problemen werden opgelost of processen verder konden worden gebracht. Dat ging van klein naar groot. Een ‘klein’ voorbeeld betreft een restaurant aan de Groene Loper dat vanwege de aanwezigheid van fietsbeugels geen terras buiten kon openen. Na bemiddeling van het projectbureau werd dit alsnog mogelijk en werden de fietsbeugels in goed overleg met omwonenden enkele meters verplaatst.

 

Een ‘groot’ voorbeeld is de invulling van een ontwikkellocatie in het centrumgebied van de Groene Loper die aanvankelijk buiten de gebiedsontwikkeling van A2 Maastricht viel. Deze locatie ligt al jaren braak. Het projectbureau zette zich in om de grondeigenaar en de gemeente bij elkaar te brengen en te inspireren om tot een gezamenlijke ontwikkeling te komen. Daarvoor nam het projectbureau onder meer het initiatief om samen een stedenbouwkundig plan te laten maken en een gezamenlijke ontwerpsessie te houden.
 

Strak én fluïde

Voor de vastgoedontwikkeling aan de Groene Loper is een strak proces opgetuigd, dat wordt beschreven op deze pagina. Dit strakke proces bood wel altijd ruimte voor wijzigingen, lees verbeteringen, ten opzichte van het oorspronkelijke stedenbouwkundig masterplan. Zo is bijvoorbeeld bij de concrete uitwerking van de vastgoedprojecten op twee plekken langs de Groene Lopers een extra oost-westverbinding gemaakt, in het noordelijk plangebied en in de nieuwe wijk Le Sud in het zuidelijk plandeel. 
Voor het benutten van de kansen van de gebiedsontwikkeling voor de omgeving was het proces juist niet strak maar veel meer fluïde: meer ad hoc, direct inspelend op wat zich voordeed, gebruik makend van de sterke krachten en initiatieven uit de omgeving, in steeds wisselende coalities en met creatieve en innovatieve werkvormen die (een zo groot mogelijk deel van) de omgeving prikkelden om mee te doen. Dit fluïde proces was hiermee totaal anders van aard dan het strak georganiseerde proces van de vastgoedontwikkeling. Overigens werd het sinds het begin van de coronapandemie in maart 2020 wel lastiger om de omgeving bij nieuwe initiatieven te betrekken. Het was immers gedurende langere periodes niet mogelijk fysieke bijeenkomsten te organiseren. De omgeving werd wel steeds digitaal geïnformeerd over de ontwikkelingen.

De innovatieve werkvormen bij A2 Maastricht

Projectbureau A2 Maastricht heeft regelmatig co-designsessies georganiseerd met experts en betrokkenen uit de omgeving. Dat gebeurde onder meer voor de invulling van het gebied rond de Gemeenteflat en de nieuwbouw van Albert Heijn, en het voornemen om de biodiversiteit te bevorderen. Experts en betrokkenen bogen zich hierbij in een gezamenlijke werk- en/of ontwerpsessie over een concrete uitdaging of opgave. Het bleek een zeer geschikte methode om in een informele setting, ‘met de benen op tafel’, tot creatieve ideeën te komen en de omgeving actief bij een opgave te betrekken. De verbeelding was soms letterlijk aan de macht. Oplossingen die in formele besluitvormingsprocessen niet gauw naar boven waren gekomen, kwamen nu snel op tafel en konden meteen in een breed en representatief gezelschap van betrokkenen op hun voor- en nadelen worden beoordeeld.

 

Innovatief was ook het ontwerpend onderzoek naar de vestiging van het Kern Kind Centrum (KKC) aan het Leeuwenpark aan de Groene Loper. In opdracht van het projectbureau onderzocht en tekende een architectenbureau hiervoor vier scenario’s. Ook hield het projectbureau een omgevingsenquête en schakelde het experts in. Door de betrokken schoolbesturen en gemeente zo (letterlijk) de mogelijkheden en het draagvlak te laten zien van een KKC, kwam bij hen de gedachtenvorming hierover op gang en werden zij enthousiast. Met resultaat: er komt inderdaad een KKC in de aan het Leeuwenpark gelegen Theresiaschool, en daarmee een belangrijke ontmoetingsplaats voor de buurt. Als het projectbureau hiervoor niet de weg had bereid, was dit waarschijnlijk niet, of langzamer dan wel moeizamer gelukt.
 

Troubleshooter

Een vooraf minder voorziene rol van Projectbureau A2 Maastricht was die van troubleshooter. Na de ingebruikname van de tunnel en Groene Loper hebben zich enkele ‘knagende kwesties’ voorgedaan, of vonden partijen dat sommige afspraken niet waren nagekomen. Dit kan makkelijk uitgroeien tot hardnekkige hoofdpijndossiers, waar niemand meer weet ‘hoe het ook alweer zat’ en hoe het door wie moet worden opgelost. In een zo langlopend project is het dan nuttig een organisatie te hebben die als geheugen en ‘geweten’ kan opereren. Een plek waar nog alle dossiers zijn opgeslagen en men weet wat er ooit was afgesproken. En waar men ook de ingangen weet om zaken op te lossen, ook al zijn andere partijen daar formeel verantwoordelijk voor. Na de ingebruikname van de tunnel en Groene Loper is dit bij een aantal kwesties aan de orde geweest. Bij het projectbureau gold daarbij altijd de erecode: beloofd = beloofd.

Knagende kwesties bij A2 Maastricht

  • In de niet ver van de tunnel gelegen wijk Heer gaven enkele bewoners in 2020 aan dat hun huizen schade zouden hebben ondervonden door de wijzigingen in de grondwaterhuishouding ten tijde van de tunnelaanleg. Het projectbureau heeft dit onderzocht en geïnventariseerd hoe de afwikkeling van de schadeclaims (formeel) zou kunnen/moeten verlopen. 
  • Na de ingebruikname van de Groene Loper ontstonden op enkele plekken problemen met de aangebrachte halfverharding van het voetgangers- en fietspad. Het projectbureau en de gemeente hebben dit in overleg met de verantwoordelijke aannemer Strukton afgehandeld. 
  • Bewoners van de bij het knooppunt A2/A79 gelegen wijk Amby vonden dat Rijkswaterstaat zich onvoldoende zou houden aan de gemaakte afspraken om het tijdens de wegenaanleg verdwenen groen in een later stadium te compenseren. Het projectbureau heeft hierin een bemiddelende rol gespeeld. 

Legitimiteit

Een belangrijk vraagstuk bij een onafhankelijke projectorganisatie als Projectbureau A2 Maastricht is natuurlijk de (democratische) legitimiteit. Stond dit bureau niet te ver af van de gemeente Maastricht? Opereerde het niet te veel op eigen houtje? Het projectbureau heeft zich gedurende de gebiedsontwikkeling altijd ingezet om ambtenaren uit de Maastrichtse lijnorganisaties te betrekken bij haar activiteiten. In de ontwerpsessies voor de vastgoedprojecten zaten ambtenaren aan tafel om mee te praten over de ontwerpen. Bij concrete projecten werden de verantwoordelijke gemeenteambtenaren altijd vroeg meegenomen in de planvorming, ook om ze te committeren aan de opgave.

 

Daarnaast is het projectbureau steeds verantwoording blijven afleggen aan de Stuurgroep A2 Maastricht, het in formele zin hoogste orgaan in het project. Voorzitter van de Stuurgroep was de Maastrichtse wethouder van onder meer Ruimtelijke Ontwikkeling, Wonen en Natuur. De Stuurgroep kwam gedurende de hele gebiedsontwikkeling twee keer per jaar bij elkaar. De gemeente Meerssen – de kleinste partner in de Stuurgroep – nam niet meer deel aan de vergaderingen maar kreeg wel de agenda en notulen. 

Tot slot heeft het projectbureau altijd dezelfde accountantscontroles ondergaan als de gemeentelijke organisatie. Zo kon er geen twijfel ontstaan aan de rechtmatigheid van haar uitgaven.

De lessen van de gebiedsontwikkeling van A2 Maastricht

  1. Werk met een gemandateerde projectorganisatie met voldoende budget, die toetst, meedenkt, ondersteunt en initieert.
  2. Organiseer voor de contractueel vastgelegde basisopdracht van de gebiedsontwikkeling een strak proces dat zorgt voor een integrale benadering en oplopend commitment van alle betrokken partijen.
  3. Hanteer een open houding om binnen de basisopdracht ruimte te bieden aan voortschrijdend inzicht en aanpassingen in het plan.
  4. Organiseer voor de niet in de contracten vastgelegde (extra) kansen en uitdagingen die zich gaandeweg de rit voordoen juist een zo fluïde mogelijk proces, waarin de omgeving op allerlei innovatieve manieren wordt betrokken.
  5. Kies in de verhouding tussen opdrachtgever en vastgoedontwikkelaar niet voor afstand, maar voor nabijheid. Werk intensief samen, respecteer elkaars belangen (publiek versus privaat), maar blijf elkaar kritisch bevragen en zoek altijd naar het gemeenschappelijke belang.
  6. Betrek de wetenschap bij de uitwerking van de gebiedsontwikkeling. Zo kan de opgave worden verdiept en voorzien van dieperliggende gemeenschappelijke waardes die enthousiasmeren en de opgave uittillen boven het eigenbelang van opdrachtgever en vastgoedontwikkelaar. 
Top