zoekenVastgoed
Het ontwikkelen van een nieuw, aantrekkelijk en levendig woongebied was van meet af aan onderdeel van de basisopdracht van het project A2 Maastricht. Langs de Groene Loper ontwikkelt Ballast Nedam Development een vastgoedprogramma van ruim 1.100 woningen. Daarnaast is er nog een mogelijkheid voor maximaal 30.000 m2 commerciële ruimten. Dit gebeurt op basis van een stedenbouwkundig masterplan dat beoogt ‘eenheid in verscheidenheid’ en verbindingen tot stand te brengen. Zo ontstaat een statige en gemêleerde laan die past bij de bouwgeschiedenis en allure van Maastricht.
Bouwrijp maken
De ondertunneling van de A2 in het project A2 Maastricht doet veel meer dan ‘alleen’ het oplossen van een aantal infrastructurele problemen in en rond Maastricht. Het was ook een middel om grond bouwrijp te maken voor de vastgoed- en gebiedsontwikkeling bovenop de tunnel. De koppeling van infrastructuur en gebiedsontwikkeling prikkelde de inschrijvende partijen om bij de aanbesteding tot een integraal, lees beter plan te komen. Daarnaast kon zo een deel van de kosten van de ondertunneling worden betaald vanuit de vastgoedontwikkeling. Voor het realiseren van deze vastgoedontwikkeling heeft Ballast Nedam Development volgens het basiscontract tot 2026 de tijd.
Stedenbouwkundig masterplan
Het vastgoedprogramma in A2 Maastricht bedroeg bij de aanbesteding 1.143 woningen (inclusief de gerenoveerde Gemeenteflat), plus maximaal 30.000 m2 commercieel vastgoed (kantoren, winkels en kleinschalige horeca). Het wordt gerealiseerd conform het in 2017 geactualiseerde stedenbouwkundig masterplan Groene Loper. Dit geactualiseerde plan, de Vormgevingsvisie C, bevat tevens de ontwerpprincipes voor de architectuur en stedenbouw van de vastgoedprojecten.
Werken aan een voorname laan
Het masterplan is onder verantwoordelijkheid van Ballast Nedam Development opgesteld door de twee supervisors voor de vastgoedontwikkeling: landschapsarchitect Edzo Bindels van het Rotterdamse bureau West8 en Fred Humblé van het Maastrichtse bureau Martens Willems & Humblé Architecten. Ze is geïnspireerd op de historische singels in Maastricht. De bebouwing langs deze singels is opgebouwd uit groepjes van enkele woningen, die organisch in de loop der tijd aan elkaar zijn gegroeid en een aantal gemeenschappelijke kenmerken hebben. Zo is de minimale bouwhoogte drie verdiepingen en hebben veel panden erkers en een trapje naar een iets verhoogde bel-etage met een in de gevel terug liggende voordeur. Samen zorgt dit voor het beeld van een voorname laan, met een diversiteit aan individuele woningen die samen toch een eenheid vormen.
Aan de Groene Loper wordt dit proces op een eigentijdse manier nagebootst door de grondgebonden stadswoningen in het noordelijk deel van de Groene Loper steeds in plukjes van circa vier woningen te ontwerpen. Deze plukjes komen op andere plekken aan de Groene Loper terug, maar zijn anders dan de buurpanden. Een aantal basisprincipes zoals het gebruik van bakstenen gevels en speciale aandacht voor detailleringen in het metselwerk zorgen er voor dat alle plukjes samen een eenheid vormen.
De stedenbouwkundige hoofdopzet van de Groene Loper is gedurende de hele looptijd van A2 Maastricht niet ingrijpend veranderd, maar wel doorontwikkeld. Er zijn, ingegeven door voortschrijdend inzicht en/of ontwikkelingen op de woningmarkt, telkens voorstellen gedaan voor verdunning of verdichting en voor een meer precieze situering van sommige gebouwen in relatie tot aanliggende straten. Voor deze wijzigingen had Ballast Nedam Development steeds de instemming nodig van Projectbureau A2 Maastricht. De twee supervisors moesten hiervoor de wijziging goed motiveren. Een andere situering van een gebouw was soms nodig om een betere aansluiting op de omgeving en/of de aangrenzende complexen te maken. Soms was voor de wijzigingen een aanpassing in het bestemmingsplan nodig, zoals bij de woontoren in het zuidelijk plandeel.
Ontwerpsessies
Voor het ontwerpen van de verschillende bouwprojecten aan de Groene Loper heeft Ballast Nedam Development tot anno begin 2022 zo’n tien architecten ingeschakeld. De vastgoedontwikkeling is verdeeld in verschillende fases in de drie te onderscheiden delen van het langgerekte nieuwe woongebied: noord, centrum en zuid. Elk deelgebied heeft een eigen karakter, met eigen architecten. Ballast Nedam Development organiseerde voor de architecten die in een deelgebied tegelijkertijd aan ontwerpen werkten gezamenlijke ontwerpsessies. Doorgaans werd een ontwerp, in de aanloop naar een definitief ontwerp, drie keer besproken.
In de sessies presenteerden de architecten de voortgang van hun ontwerpen aan hun collega’s, de stedenbouwkundige van de gemeente Maastricht, een ‘vooruitgeschoven post’ van de Maastrichtse welstandscommissie, de supervisors en vertegenwoordigers van Projectbureau A2 Maastricht, Ballast Nedam Development en bouwteampartner Laudy Bouw & Ontwikkeling. Waar relevant schoof ook een vertegenwoordiger van een woningcorporatie of anderen aan. Deze werkwijze met ontwerpsessies komt in de Nederlandse praktijk van gebiedsontwikkeling maar weinig voor.
Waarom ontwerpsessies?
De ontwerpsessies aan de Groene Loper dienden meerdere doelen. Ten eerste konden de architecten zo hun ontwerpen beter op elkaar en de omgeving afstemmen. Ook werden hun ontwerpen beter door ze aan een kritisch panel voor te leggen. Tweede doel was om de belangrijkste gemeentelijke toetsers van de bouwplannen – de stedenbouwkundige en de welstandscommissie – al in een vroeg stadium bij de planvorming te betrekken. Dit verhoogde hun commitment aan de plannen en bevorderde een soepele afhandeling van de uiteindelijke aanvraag van een bouwvergunning.
Omdat op deze manier alle relevante beoordelende partijen – Ballast Nedam Development als opdrachtgever van de architecten, Projectbureau A2 Maastricht als opdrachtgever, de gemeente Maastricht als verantwoordelijke voor de publiekrechtelijke toetsing, de aannemer om zich uit te spreken over de haalbaarheid van ontwerpen – samen aan tafel zaten, vond via de ontwerpsessies steeds een integrale beoordeling plaats van de ontwerpen.
"Groene Loper is het beste dat de Maastrichtse stadsontwikkeling kon overkomen."
Lees het interview met Menno Homan, ex-voorzitter Welstands-/Monumentencommissie gemeente Maastricht.
Gevarieerd woningaanbod
Ballast Nedam Development was verantwoordelijk voor de samenstelling van het vastgoedprogramma en de realisering daarvan. Inspelend op de ontwikkelingen op de woningmarkt is bij de actualisering van het masterplan in 2017 een groter aandeel stadswoningen met tuinen opgenomen, en is het aandeel appartementen verkleind.
Ballast Nedam Development ontwikkelde in beginsel voor individuele kopers of beleggers. Verschillende appartementencomplexen zijn verkocht aan beleggers. Hiermee is een deel van het vastgoedprogramma ingevuld met vrije sectorhuurwoningen. Samen met de sociale huurwoningen (zie hierna), heeft dit geleid tot een gedifferentieerd woningaanbod aan de Groene Loper. Ook qua typologie, verschijningsvorm en woningoppervlaktes is het aanbod gevarieerd, van woontorens en lagere appartementencomplexen tot herenhuizen en stadswoningen, van kleine tot grote appartementen. Er is tevens ruimte voor zorggebouwen. Eind 2021 bereikte Ballast Nedam Development overeenstemming met een belegger voor de bouw van Het Gastenhuis in het zuidelijk plandeel. Dit is een zorggebouw met 41 eenheden voor mensen met dementie.
Uiteindelijk zullen aan de Groene Loper ruim 1.100 woningen worden gerealiseerd. De eerste daarvan werd opgeleverd in januari 2021. De laatste opleveringen worden (stand van zaken voorjaar 2022) verwacht in 2026.
Nieuwbouw en renovatie
Het overgrote deel van het vastgoed aan de Groene Loper is en wordt nieuw gebouwd. Van de oorspronkelijke bebouwing langs de A2 zijn echter drie gebouwen bewaard gebleven en gerenoveerd. De vastgoedontwikkeling aan de Groene Loper begon in 2017 met de restauratie van de tussen 1948 en 1950 gebouwde monumentale Gemeenteflat. Ballast Nedam Development renoveerde hier, in samenwerking met Mulleners Vastgoed, 84 appartementen. In 2019 renoveerden dezelfde partijen 24 appartementen in Blok 8. Vroeger was dit blok onderdeel van het lange aaneengesloten front van flats langs de A2. Nu past het met een nieuw eigentijds ontwerp van de gevel naadloos in het voorname straatbeeld aan de Groene Loper. Tot slot zijn er anno begin 2022 ook plannen om de voormalige Boksschool annex Jongensschool bij de kerk een nieuwe bestemming te geven als woongebouw. Volgens plan komen hierin twee woningen en twaalf studio’s.
Ook sociale huurwoningen
Belangrijk doel in de gebiedsontwikkeling van de Groene Loper is dat het totale gebied, inclusief het nieuwe vastgoed, goed gehecht aan en verbonden wordt met de omringende bestaande bebouwing, de buurten Wittevrouwenveld en Wyckerpoort voorop. Geen op zichzelf staande enclave dus die zich met de rug naar de omgeving keert, maar een inclusief gebied dat goed vervlochten is met de rest van de stad.
Belangrijk instrument hiervoor is dat er aan de Groene Loper ook sociale huurwoningen komen. Deze zaten niet in het oorspronkelijke vastgoedprogramma uit 2009. Destijds leek de omvang van de sociale huurvoorraad in Maastricht groot genoeg. Dit is door de jaren heen veranderd. Projectbureau A2 Maastricht heeft zich daarom sterk gemaakt om aan de Groene Loper ook sociale huurwoningen te laten bouwen. Zo ontstaat een gevarieerder woningaanbod, wordt het wonen aan de Groene Loper inclusiever en worden Wittevrouwenveld en Wyckerpoort nog beter aan elkaar verbonden.
121 sociale huurwoningen aan de Groene Loper
De inspanningen van het Projectbureau hebben resultaat gehad. In het plangebied van A2 Maastricht komen 41 sociale huurwoningen van woningcorporatie Servatius. Aan de basis van deze nieuwbouw ligt een overeenkomst tussen Servatius en Ballast Nedam Development. De ontwikkelaar biedt ruimte aan de Groene Loper voor sociale huur, en realiseert in ruil daarvoor 21 vrije sectorhuurwoningen aan de Kolonel Millerstraat in Wyckerpoort-Noord, vlak buiten het plangebied. De onrendabele top van de nieuwbouw van dit project is mede gefinancierd door de gemeente Maastricht, Provincie Limburg en het projectbureau. Ook buiten het oorspronkelijke plangebied, maar wel aan de Groene Loper, komen verder nog 80 sociale huurwoningen van de corporaties Maasvallei en Servatius. In totaal komen er aan de Groene Loper dus 121 sociale huurwoningen. De positieve impact van de Groene Loper reikt hiermee steeds verder in de aangrenzende wijken.
Gasloos en (bijna) energieneutraal
Het vastgoed aan de Groene Loper voldoet aan hoge duurzaamheidseisen. Alle woningen zijn gasloos gebouwd, de grondgebonden woningen en enkele appartementencomplexen zijn energieneutraal, andere appartementencomplexen zijn bijna energieneutraal (BENG). Met deze hoge standaard heeft de Dutch Green Building Council (DGBC) in april 2019 de eerste woningen aan de Groene Loper vier sterren gegeven in het duurzaamheidskeurmerk DGBC Woonwerk. De Groene Loper was het eerste nieuwbouwproject in Nederland dat deze score behaalde.
Commercieel vastgoed
Het vastgoedprogramma aan de Groene Loper biedt ook ruimte aan niet-woonfuncties. Deze krijgen een plek op de begane grond van de appartementencomplexen op de straathoeken. Om commerciële functies mogelijk te maken, ontwikkelt Ballast Nedam Development hier ruimtes met verhoogde plafonds. Daarnaast zijn in het masterplan ook enkele eigenstandige kantoorgebouwen opgenomen. In 2021 werd de eerste commerciële ruimte op een begane grond verkocht aan een praktijk voor fysiotherapie.